Ценообразующие факторы на рынке недвижимости

Формирование рынка недвижимости как нового сектора экономики Рф связано с началом перехода от централизованной плановой к рыночной экономике. Отправной точкой развития рынка недвижимости Рф принято считать 1990 г., когда в нормативных документах было закреплено понятие личной принадлежности. Главным толчком в развитии рынка недвижимости в Рф послужили два главных закона Русской Федерации Ценообразующие факторы на рынке недвижимости, вступившие в силу 3.07.1991 г. «О приватизации муниципальных и городских компаний в РФ» [1] и 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» [2]. Вначале формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилища гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земляных участков, также строительства. В предстоящем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи Ценообразующие факторы на рынке недвижимости ранее приватизированных и новых объектов недвижимости. Равномерно рынок недвижимости Рф начал увеличивать свою активность за счет возникновения проф участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков, финансистов, девелоперов, юристов и т.д.).

Рынок недвижимости представляет собой механизм, регулирующий дела не только лишь купли-продажи, да и аренды недвижимости на базе спроса и Ценообразующие факторы на рынке недвижимости предложения. При всем этом последний фактор является главным.

Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупатели могут приобрести в течении определенного времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Это ‑ платежеспособная потребность.

Предложение характеризуется количеством объектов (квартир, домов, дач), выставленных к продаже на рынке в реальный момент по определенной стоимости. Стоимость является Ценообразующие факторы на рынке недвижимости главным фактором, определяющим предложение. Спрос на объекты недвижимости подвержен огромным колебаниям, чем предложение, потому что резкие конфигурации валютной массы и чувственных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более недлинные сроки, чем время строительства объекта недвижимости.

Удовлетворить потребности всего населения в жилище фактически нереально. В критериях Ценообразующие факторы на рынке недвижимости рынка потребности могут быть удовлетворены только при наличии платежеспособности потребителя. Таким макаром, спрос определяется только теми потребностями, которые обеспечены средствами. Завышенный спрос всегда вызывает рост цен, а отсутствие спроса, оказывает влияние на понижение цен. Предложение всегда должно опережать спрос, чтоб покупателю была предоставлена возможность выбора.

Можно выделить четыре главных фактора, определяющих Ценообразующие факторы на рынке недвижимости спрос на жилище:

‑ предпочтения потребителей

‑ доходы населения

‑ цены на жилище

‑ количество домохозяйств на рынке жилища

Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих причин:

‑ административных (наличия либо отсутствия ограничений со стороны страны, регулирующей роли страны и местных административных органов, налогового режима)

‑ экономических (цен на объекты недвижимости, конкуренции, уровней экономического развития Ценообразующие факторы на рынке недвижимости рынка, доходов населения, деловой активности населения, услуг кредитно-финансовых организаций, объемов строительства новых объектов недвижимости)

‑ соц (привлекательности региона, структуры и состава населения местности, уровня развития социальной инфраструктуры)

‑ экологических (наличия зеленоватых насаждений, загазованности воздуха, богатства промышленных компаний, наличия вредных выбросов, лишнего шума)

Мотивы спада либо спроса могут быть различные. Разглядим ситуацию Ценообразующие факторы на рынке недвижимости на примере самого дорогого городка мира ‑ Москвы.

Факторами, влияющими на стоимость, являются:

‑ престижность района

‑ тип дома

‑ общая площадь

‑ этаж, комфортная планировка, большая кухня, лоджия, высота потолков и другие высококачественные признаки

В текущее время престижность жилища районов городка можно разбить на три зоны:

1) центр;

2) две-три остановки метро от Садового кольца;

3) остальная инфраструктура Ценообразующие факторы на рынке недвижимости определяется из последующих посылов: самое главное ‑ юридически и на физическом уровне свободная квартира; 55% ‑ стоимость; 30% ‑ положение; 11% ‑площадь; 4% ‑ внешний облик и другие личные требования; вкусы покупателя.

Самые дорогие и престижные ‑ цельные дома. Их отличает особенность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность в обустройстве жилого места. Учитывается также размещение и планировка Ценообразующие факторы на рынке недвижимости квартиры. Если она находится не в торце, это наращивает стоимость. В случае углового либо торцевого расположения квартиры либо линейного расположения комнат, цена жилища может быть ниже аналогичного. Наличие холла наращивает стоимость квартиры.

Плюсом будет охраняемость местности вокруг дома, наличие домофона либо консьержки на входе в подъезд, наличие автомобильные стоянки либо Ценообразующие факторы на рынке недвижимости подземного гаража. Оценивается и объем жилплощади, на которую огромное воздействие имеет высота потолков. Самая пользующаяся популярностью - 2,75- 3,2 метра. Наименее нужны квартиры с высотой потолков 4,5 метра.

Другими факторами, влияющими на цена квартиры, являются: изолированность комнат, вид из окон, этаж, наличие телефона. Отсутствие балкона либо лоджии является недочетом, снижающим стоимость квартиры Ценообразующие факторы на рынке недвижимости.

За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости Рф снизил свою активность в связи с воздействием экономического кризиса, но посреди 2011 г. фактически достигнул докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту. Стоимость является следствием размеренной экономической ситуации и роста платежеспособности населения. Это и определяет продолжающийся общий рост цен на данном рынке Ценообразующие факторы на рынке недвижимости.

Еще одним из важных причин, определяющих рыночную цена объектов жилой недвижимости, является положение.

Элитность и престижность жилища сначала находится в зависимости от района. Положение рассматривается как комплекс причин, включающих в себя место, размещение, транспортную доступность, близость метро, экологию, соц окружение, объем зеленоватых насаждений и других причин инфраструктуры.

Зависимо Ценообразующие факторы на рынке недвижимости от местоположения можно выделить:

а) элитные сооружения и жилище бизнес-класса (центр)

б) объекты среднего класса (2-3 остановки от кольцевой ветки метро)

в) районы массовой застройки (остальная территория городка)

По спросу на первом месте ‑ однокомнатные квартиры, на втором ‑ двухкомнатные и на 3-ем ‑ трехкомнатные.

В Москве главное значение приобретает высотное строительство Ценообразующие факторы на рынке недвижимости. Насыщенный рост объема строящейся жилой недвижимости дает покупателям широкий выбор. Сейчас город обладает более развитой инфраструктурой ипотечного жилищного кредитования и большим числом банков, вовлеченных в эту сферу деятельности.

В текущее время в Рф сформировались все предпосылки для активного развития ипотеки. Рост благосостояния людей привел к тому, что у их Ценообразующие факторы на рынке недвижимости текущие доходы повысились до уровня достаточного для обслуживания обязанностей по кредиту. Сейчас существует две главные задачи развития жилищного кредитования в Рф:

1.Отсутствие политической, законодательной и гос поддержки накопительной схемы жилищного кредитования.

2.Отсутствие связи всех схем жилищного кредитования со строительством жилища.

Решение 2-ой препядствия имеет особенное значение, потому что сейчас все Ценообразующие факторы на рынке недвижимости финансирование через ипотечные схемы идет на вторичном рынке. Это приводит к увеличению цен и торможению роста объемов строительства жилища. И все таки отличительной особенностью жилой недвижимости в наши деньки является ее высочайшая стоимость, не сравнимая с текущим уровнем доходов большинства людей. А обеспеченность жильем у их считается одним из главных Ценообразующие факторы на рынке недвижимости характеристик уровня жизни.

В целом ценообразование в недвижимости зависит также от ценообразования в строительстве, т.е. от того, какая прибыль и какие издержки заложены вначале в тот либо другой объект недвижимости (рис. 1).

Эти издержки с учетом малой прибыли являются исходной базой для формирования предстоящей цены. База, от которой начнет Ценообразующие факторы на рынке недвижимости формироваться предстоящая стоимость на недвижимость, лежит в точке 2, т.е. это тот момент (дата), когда недвижимость сдается в эксплуатацию и попадает под воздействие вторичного рынка, где большой вклад в изменение предстоящей цены заносят разные причины со временем.

Разглядим вкладывательную фазу. В точке 0 лежит цена, которая рассчитывается для инвестора Ценообразующие факторы на рынке недвижимости(рис. 1), т.е. это цена объекта, которая рассчитана на базе укрупненных характеристик (УПВС, УПСС) либо объектов-аналогов и позволяет за ранее оценить общую потребность в инвестициях для воплощения проекта. В стадии проектирования (интервал от точки 0 доточки 1) рассчитывается сметная цена, которая является меньше цены, рассчитанной для инвестора, и более точно Ценообразующие факторы на рынке недвижимости определяет потребность в инвестициях для воплощения проекта (рис. 1). После стадии проектирования и расчета сметной цены начинается стадия строительства (интервал от точки 1 до точки 2). В интервале от точки 0 до точки 2 огромное значение имеет фактор времени, который проявляется в 2-ух качествах :

1. Оказывает влияние на общую цена объекта недвижимости

2. Оказывает влияние на степень морального Ценообразующие факторы на рынке недвижимости (многофункционального) износа объекта недвижимости при вводе в эксплуатацию

Чем больше период вкладывательной фазы, тем больше в момент сдачи в эксплуатацию будут издержки на объект недвижимости, потому что существенное воздействие оказывают фактор инфляции и удорожание кредитных ресурсов, также моральный износ объекта недвижимости.

В Рф нереально начать строительство без получения всех Ценообразующие факторы на рынке недвижимости разрешений (количество которых доходит до 50) и утверждения строительного плана. На этой стадии появляется огромное количество разных заморочек и некие из их носят коррупционный нрав. Строительство в Рф никак не оптимизировано и носит поочередный нрав, что связанно с особенностями градостроительного законодательства, за счет чего растут издержки на строительство и появляется Ценообразующие факторы на рынке недвижимости моральный износ. В продвинутых странах строительство очень оптимизировано и носит параллельный нрав, т.е. начинается с момента готовности начальной части строительного плана.

После того как объект недвижимости сдан в эксплатацию (заходит в эксплуатационную фазу актуального цикла недвижимости) стоимость может складываться разным образом. Это находится в зависимости от воздействия как Ценообразующие факторы на рынке недвижимости на рынок в целом, так и на отдельные объект недвижимости огромного количества разных причин. Стоимость может расти в связи с подходящим развитием экономики, как это указывает направление а, может оставаться размеренной (направление б), может существенно падать(направление в) с пришествием денежного и экономического кризиса либо чертовски падать(направление г) в Ценообразующие факторы на рынке недвижимости случае, если вся глобальная система, основанная на долларе, упадет (рис. 1). Со временем одни причины могут усиливать свое воздействие, другие – наименее оказывать влияние на стоимость, но к концу актуального цикла объекта недвижимости усиливается фактор суммарного износа, что в конечном счете приведет к ликвидации (интервал от точки 3 до точки Ценообразующие факторы на рынке недвижимости 4), а потом к утилизации (интервал от 4 и выше) объекта недвижимости.

В общем, все причины, действующие на стоимость объектов недвижимости, можно систематизировать последующим образом: макроэкономические, микроэкономические, социальные, физические, природные. Все перечисленные группы причин в конечном счете сформировывают спрос и предложение на рынке недвижимости.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация в стране Ценообразующие факторы на рынке недвижимости, политическая ситуация в стране, состояние денежного рынка и т.д. Если воздействие макроэкономических причин размеренно, то состояние рынка недвижимости определяется другими группами причин.

В целом экономика Рф является размеренной, потому основное воздействие на рост цен на рынке недвижимости оказывают микроэкономические, социальные и физические причины. Платежеспособный спрос на жилище в Ценообразующие факторы на рынке недвижимости 3 раза меньше потенциального спроса. Сначала это связанно с низкими доходами населения, завышенной процентной ставкой по ипотеке, большенными темпами роста цен на недвижимость и отсутствием сбалансированности.

Рост цен на недвижимость в Москве и Столичной области остается значимым. Это связано с большой концентрацией тут денег и рабочих мест, что Ценообразующие факторы на рынке недвижимости завлекает большой поток людей из различных регионов Рф и является предпосылкой ажиотажного спроса на недвижимость. Положение на рынке недвижимости Столичной области охарактеризовывает обострение группы соц причин: плотность населения, рост населения, уровень образования, статус и т.д. Такая же ситуация выслеживается в Томской и Новосибирской областях, но тут социальные причины Ценообразующие факторы на рынке недвижимости оказывают малозначительное воздействие, так как основной контингент приезжих – молодежь(студенты).


centr-detskogo-tvorchestva-g-vladivostoka-a-s-vitalev-polozhenie-proekt-o-provedenii-gorodskogo-konkursa-shkolnih-muzeev-aktiv.html
centr-distancionnih-tvorcheskih-iniciativ-rdius-informacionnoe-pismo.html
centr-dopolnitelnogo-obrazovaniya-detej-dvorec-molodyozhi-gaou-so-dvorec-molodyozhi.html